分期付款商住房买卖遭遇国家新政，出卖人能否以买受人无购房资质诉请解除合同？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-035-2总第246）

分期付款商住房买卖遭遇国家新政，出卖人能否以买受人无购房资质诉请解除合同？

——刘某与杨某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

房屋买卖   分期付款  商住房买卖  商业、办公类项目管理  注册公司  购房资质  解除合同 

【要点提示】

房屋购房款以分期（7年）付款的方式支付，而买受人付清全款后，出卖方才负有配合其办理过户手续之义务，故届时买受人亦有可能于合同约定的过户时间到达之前满足“在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”之条件。因此，双方合同目前无法判断是否履行不能，故对出卖人请求解除合同法院不予支持。

【当事人信息】

原告：杨某（出卖人、被上诉人）   

被告：刘某（买受人、上诉人）

【案情简介】

2016年10月19日，杨某作为出卖人与刘某作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：杨某将自己与丈夫姜某共有的某房屋一套出卖给刘某，价格650000元，以分期付款的方式支付，其中30万元进行房屋抵押贷款，贷款由刘某偿还，另外35万元分7年由刘某向杨某支付。房屋全款刘某还清之后，由杨某及其丈夫姜某配合办理过户手续。如果双方有一方违约向对方支付总还款的百分百作为违约金。合同签订后，双方以诉争房屋办理了抵押贷款，贷款后至今，由刘某按月偿还贷款。2016年12月15日，刘某以诉争房屋为住所，注册登记了北京某工程机械租赁有限公司。2017年1月中旬，杨某向刘某交付了房屋。但双方未就诉争房屋进行网上签约备案。

诉争房屋为商务办公用房。北京市住房和城乡建设委员会等部门2017年3月26日下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第五条规定：个人购买应当符合下列条件： 2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”

另，刘某自2016年12月至2017年8月以“正常工资薪金”品目连续缴纳个人所得税，每月15元。2016年8月24日，姜某、杨某与浦发银行北京分行签订《个人借款担保合同》，以诉争房屋为抵押，贷款30万元，贷款期限为10年。

杨某向法院起诉，请求：1.判令解除《存量房屋买卖合同》；2.判令刘某立即从涉诉房屋搬离并腾退给我。

【法院判决】

【一审】

一、解除《存量房屋买卖合同》；

二、刘某从诉争房屋搬离并腾退房屋给杨某。

【二审（反转）】

一、撤销一审民事判决；

二、驳回出卖人杨某的全部诉讼请求。

【案件解析】

一、商住房限购政策实施后，不符合购房资质的买受人个人能否请求出卖人将房屋过户至以涉诉房屋为住所的注册公司名下？

【详见本公众号2018年4月25日推文】购房人因资格问题延迟办理过户，出售人能否以房价上涨、换房目的无法实现为由解除合同？(上)

二、《存量房屋买卖合同》是否因新政限制，买受人无商住房购房资质、合同目的无法实现而应当解除？

涉案当事人所签房屋买卖合同成立以后，北京市住房和城乡建设委员会等部门2017年3月26日下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，使客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，出卖人杨某以买受人刘某没有购房资格、继续履行无法实现合同目的为由请求人民法院解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。故本案的争议焦点为双方签订的《存量房屋买卖合同》是否因无法实现合同目的而应当解除。

根据查明的事实，《存量房屋买卖合同》第十六条“补充协议”约定：购房款65万元以分期付款的方式支付，其中35万元分7年由刘某向出卖人杨某支付。房屋全款刘某还清之后，由出卖人杨某及其丈夫姜某配合办理过户手续。根据该约定，出卖人杨某履行配合办理过户手续的义务之期限尚未到达，目前尚无法判断应当办理过户之时相关政策是否会发生变化。即使购房资格政策不发生变化，买受人刘某已从2016年12月起连续缴纳个人所得税，其亦有可能于合同约定的过户时间到达之前满足“在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”之条件。综上，目前尚无法判断双方签订的《存量房屋买卖合同》是否已经无法实现合同目的，故对于出卖人杨某要求解除该合同的诉讼请求，法院不予支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

   第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

    当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

   第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

    五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

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